סוף סוף מצאתכם דירה שמוצאת חן בעיניכם? גם המחיר מתאים? מתרגשים…?
איזה כיף! בכל זאת, לא כל יום קונים דירה. זו בהחלט עסקה גדולה ומורכבת עבור רוב האנשים, עם
השלכות עתידיות. ולכן, לפני שרצים לחתום על חוזה רכישת דירה, חשוב לנהוג באחריות, בשיקול
דעת ובתבונה ובעיקר בתכנון כלכלי שלקוח את רוב ההוצאות בחשבון , בשביל אני פה….
הדרך לדירה החדשה שלכם מתחילה כאן ועכשיו.
זה בדיוק הזמן לבצע את הבדיקות המקדמיות השונות. המשימה שלכם היא לוודא כי טרם קבלת החלטה כה חשובה עבורכם אתם לא קונים "חתול בשק", אלא מודעים היטב למכלול המידע הרלוונטי בקשר עם רכישת הדירה המיועדת.
המשפט “הידע הוא כוח” (פרנסיס בייקון) נכון גם בהקשר של קניית דירה. השלב הטרום חוזי הוא
הראשון מבין שלבי תהליך רכישת דירה יד שנייה. במסגרתו נאספים על ידכם (ובאמצעות המומחים
מטעמכם) כל המידע החיוני והנתונים המקדמיים הנדרשים (ובכלל זאת: מידע משפטי לגבי מצב
רישום הזכויות בדירה, מידע פיזי ותכנוני לגביה, מידע לגבי נטילת הלוואת משכנתה, מידע על צפי
לחשיפות מס, ועוד).
מטרת שלב הבדיקות המקדמיות היא לאפשר לכם להעריך מראש ובאופן מושכל את כדאיות
העסקה, לרבות רמת הסיכון הכרוך בה.
נוסף על כך, תוכלו להכניס ולקבוע מראש תנאים מסוימים (מסחריים ומשפטיים) בחוזה הרכישה,
אשר יקלו על יישום השלבים הבאים של תהליך הקנייה באופן חלק, עד הגעה לשלב האחרון של
רישום הזכויות הסופי בדירה על שמכם במרשם המתאים.
בדיקת מקדמיות לפני רכישת דירה מתייחסות לשלושה היבטים מרכזיים של העסקה:
היבטים משפטיים: כוללים, בין היתר, מידע לגבי מצב רישום הזכויות בדירה, קיומם של
שעבודים ו/או הערות מגבילים (כגון: משכנתה, הערות אזהרה, ועוד).
היבטים הנדסיים ותכנוניים: מתייחסים לאיסוף נתונים לגבי המצב הפיזי של הדירה (על
מערכותיה ומתקניה, כגון: איתור פגמים וליקויים, וכו’) ולגבי המצב התכנוני שלה (כגון: קיומו
של היתר בניה, אי התאמות וקיומן של חריגות בניה, ייעוד השימוש למגורים, ועוד).
היבטים כלכליים: מתייחסים לאיסוף נתונים לגבי העלות של קניית דירה (וכולל בהתחשב
ביתר ההוצאות הנלוות ), התאמה לגובה התקציב שלכם (וכולל תזרים, לבניית לוח
התשלומים נכון), וכן האפשרות לקבלת מימון בנקאי (כגון: לקיחת משכנתה), לפי אחוזי
המימון האפשריים ותמהיל מותאם.
על בסיס כל אלו, תוכלו לקדם ביעילות את המשא ומתן לרכישת הדירה ולנסח באמצעות עורך הדין
שלכם את הוראות חוזה הרכישה ביתר הצלחה.
טיפ! ומה לגבי המחיר? באתר רשות המסים קיים מאגר מידע נדל”ן פומבי , בו מופיעים נתונים
היסטוריים לגבי עסקאות קניית דירה (לפי מספרי גוש חלקה או כתובת, סוגי דירות, תאריכים, וכו’),
אשר בוצעו בעבר בבניין, ברחוב ובשכונה. כדאי לעיין ולקבל אומדן מחיר. הדבר העשוי לסייע לכם
בניהול משא ומתן לסגירת מחיר העסקה.
אז מה חשוב לבדוק לפני שקונים דירה יד שנייה? מיד מתחילים.
בדיקות מקדמיות – חלק א’: היבטים קנייניים, תכנוניים ונוספים
בדיקה פיזית – הדירה וסביבתה
טרם קבלת החלטה קונקרטית בדבר קניית דירה, רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בדירה,
אלא לבקר בה מספיק פעמים כדי לעמוד על טיבה אם באור יום ואם בשעות החשיכה ככל שניתן
כמובן,זאת במטרה לבחון את טיב הדירה ולעמוד לעומק על מצבה הפיזי, כמו גם מאפייניה השונים.
טיפ! התייחסו לדירה גם כקונים וגם כמוכרים – יתכן שיום אחד תחליטו למכור אותה, אז שאלו את
עצמכם כבר עתה: האם הדירה היא אטרקטיבית? האם היא תימכר מהר? האם היא מהווה השקעה
נדל”נית טובה? כך תוכלו לקבל החלטה מושכלת יותר באשר לרכישתה.
לא אחת נתקלנו במשרדנו באנשים שרכשו דירה בה התאהבו למן הרגע הראשון, אולם זמן קצר
לאחר שעברו להתגורר בה הסתבר להם, להפתעתם הרבה, כי בצמוד לשטח הבניין שוכן לו גן ילדים
רועש ממש מתחת לחלון חדר השינה, בית כנסת, מתנ”ס, או שיש אנטנה סלולרית מפלצתית
הממוקמת על גג הבניין שממול סלון דירתם, וכיו”ב, אך מרוב התלהבות, הם כלל לא הבחינו בהם
קודם-לכן.
לפיכך, לפני חתימה על חוזה קניית דירה, בחנו ובדקו היטב ומכל הזוויות האפשריות את מצבה הפיזי
של הדירה, כמו גם את סביבתה הקרובה.
תמרור אזהרה!
פעמים רבות, התענוג הפסטורלי של שעות היום ו/או בסופ”ש הוא מקור לרעש של
הלילה (וגם להפך).
השתדלו להימנע מלקנות דירה בצמוד מדי לגן שעשועים. באור יום הכול נראה
יפה מאוד וירוק, אך צריך לזכור שבלילה הספסל בגן עשוי לשמש מקום מפגש עבור בני נוער,
היושבים שם עד אמצע הלילה, מקימים רעש ולא נותנים לישון. למרכז מסחרי קרוב יש יתרון, אך
במהלך שעות היום הוא מהווה פוטנציאל למטרדי רעש, ריח, בעיות נגישות וצפיפות חניה, ועוד.
חשוב לשאול שאלות לפני קניית דירה.
תסתובבו בדירה ותסתכלו היטב על כל פרט ופרט. אל תתביישו לרדת לפרטי פרטים ולשאול את המוכרים שאלות שונות לגבי מצב הדירה.
כדאי גם לבדוק את המצב והתקינות של המערכות והמתקנים השונים של הדירה, כגון: חלונות
ותריסים, מיזוג אוויר, ארונות (במטבח, בחדר האמבטיה, ארונות קיר בחדרים), ברזים, נקודות
חשמל ומאור וכו’. בנוסף, תנסו לראות האם יש סדקים בקירות, או סימני רטיבות המעידים על נזילות
ו/או חדירת מי גשמים, וכהנה וכהנה.
תמרור אזהרה!
בדירות ישנות הסיכויים לבעיות של נזקי צנרת ו/או רטיבויות הם גבוהים יותר,
בעיקר בחדרים עם נקודות מים (כגון: חדרי רחצה, שירותים ומטבח), וכן בקירות מעטפת. כדאי
לשאול את המוכר מתי לאחרונה הוחלפה צנרת ו/או לגבי תיקונים שבוצעו. אם הדירה עברה הכנה
קוסמטית של צביעה לקראת המכירה (עובש, פטריות, סימני רטיבות וכו’ – “הועלמו”), בייחוד במהלך
חודשי הקיץ החמים, בעיות כאלו ניתן לאתר על פי רוב רק עם מכשור תרמי מקצועי, המצוי בידי
מהנדס בניין.
שימו לב לכיווני האוויר של הדירה – האם הדירה (הסלון, חדרי שינה) ממוקמת לכיוון חזית רחוב, או
בעורף (נוף, רעש, פרטיות, וכיו”ב); האם הדירה מוארת ושטופת שמש או פחות; האם הכיוונים הם
יותר ‘חמים’ או ‘קרים’. בנושא זה, לכל אחד ההעדפות משלו. עשויה להיות לכך גם השפעה על שווי
הדירה.
בדירות חדשות יחסית, כדאי גם לברר מיהו הקבלן אשר בנה את הבניין. ניתן לנסות ולאסוף מידע
בדבר המוניטין שלו, איכות הבניה, בעיות ותביעות של ליקויי בניה, וכו’ (בערים מסוימות רוכשים
מוכנים לשלם 5%-10% ואף יותר מהמחיר המקובל עבור דירה שנבנתה ע”י חברה קבלנית ידועה
נחשבת כאמינה).
חשוב גם לבחון את מצב התקינות והאסתטיות של הבניין המשותף שבו נמצאת הדירה (כגון: דלת
כניסה, אינטרקום, תיבות דואר, לובי, חדר מדרגות, שער, גדר, חדר אשפה, וכיו”ב). כדאי לברר
ולשאול דיירים אחרים על איכות החיים בבניין, טיב השכנים, בעיות אקוסטיקה, מפגעי תברואה,
עבריינות, רמת התחזוקה הכללית, וכו’.
לפני קניית דירה כדאי גם לבדוק מהו מספר הדירות המושכרות בבניין לעומת מספר הדירות שבהן
הבעלים עצמם מתגוררים בדירה. בלא מעט במקרים, עשויה להיות לכך השפעה על איכות החיים
בבניין, כגון: הקפדה על שמירת הניקיון, מצב התחזוקה הכללי, רמת הרעש, מידת שיתוף הפעולה
של בעלי דירות ביחס לטיפול בתקלות בבניין, הרצון לשדרג ולטפח את השטחים המשותפים, וכן
בעיות אחרות, ככל שישנן.
טיפ!
בדקו את השכנים. אנשים משקיעים את כל הונם בקניית דירה, אך לפעמים שכן אחד סורר יכול
למרר להם את החיים. ניתן לצמצם את הסיכון: עשו בדיקה אישית – פשוט תגיעו מספר פעמים (רצוי
בשעות שונות של בוקר וערב) לשכונה, שבו לכם מתחת לבניין ותצפתו. כך תוכלו להבין ולהכיר
מקרוב את תמהיל השכנים, מדד הרעש, ועוד כל מיני דברים והפתעות נעימות ואולי גם לא נעימות
שניתן לגלותם רק אם חווים את השגרה של הבניין וסביבתו.
כמו כן, כדאי לבדוק את גובה דמי ועד הבית, וכן את השימושים הקיימים ו/או האפשריים ביחס לרכוש
המשותף של הבניין. לדוגמה: מי רשאי לחנות ברחבת חניה משותפת (אם יש) של הבניין (היא נועדה
רק לדיירים, או גם לאורחים מזדמנים?), שימוש במחסנים ובמתקנים משותפים, וכיו”ב.
האם אתם כבר יודעים מהו השטח של הדירה? לתשומת לב, לאור שיטות חישוב (מדידה) שונות,
יתכנו הבדלים בין שטח הדירה כפי שמופיע בנסח הטאבו, ובין השטח כפי שמופיע בחשבון הארנונה,
לעומת השטח של הדירה בפועל. כדי לקבל אומדן בדבר שטח הדירה בדקו את שניהם והצליבו
נתונים.
כאשר קונים דירה, הפרמטר החשוב ביותר מבחינה נדל”נית הוא המיקום. למדו ובדקו לעומק גם את
השכונה עצמה ואת סביבתה הקרובה; דרכי הגישה אליה, כבישים סמוכים, מרחק מאזור תעשייה או
מפעל, מיקום של שירותים קהילתיים ומוקדים חיוניים (כגון: מכולת, בנק, קופת חולים, גני ילדים, בתי
ספר, בית כנסת, ועוד).
תכננו רכישת דירה בראייה עתידית, אבל ככלל אצבע – נסו להסתכל לתקופה של 10 שנים קדימה
לכל היותר. החיים הם דינמיים. אין לדעת מה ילד יום והיכן תהיו בעוד עשור וקצת. במה תעבדו, מה
יהיה הרכב המשפחה שלכם, וכיו”ב.
טיפ! מעבר להיבטים הכלכליים ויתר הנתונים “היבשים” הרגילים – לכו בעקבות הלב שלכם. אם
ראיתם דירה ויש לכם “קליק” ואתם ממש מרגישים בה “בבית”, זהו פקטור חשוב מאוד. גם אם
הדירה אינה מושלמת ויש בה פגמים ו/או לא מעט דברים הדורשים תיקון ושיפוץ, זכרו שזה בהחלט
בר שינוי ושיפור. ‘אהבה ממבט ראשון’ עם דירה לא מתרחשת בכל יום (עם זאת, גם אין להסתנוור
ולקבל החלטה רגעית ובקלות דעת…).
